摘要：近年来，在国家政策的大力支持下，长租公寓取得了长足发展。市场上诸如魔方公寓、自如、乐乎城市青年社区、湾流国际、万科泊寓、龙湖冠寓等品牌众多。
近一年来，企业开始探索资产证券化道路，拓展企业融资渠道。但资产证券化发展迅速的背后，仍存在盈利能力不足的问题，众多长租公寓仍未找到其盈利模式。
资产证券化进展迅速
由于缺乏有效的担保品和作为新兴企业资信评级较差，早期长租公寓行业融资渠道相对比较狭窄，融资渠道有限、融资成本高，一直是住房租赁行业发展的最大痛点之一。随着开发商纷纷试水、产业基金进入与银行开闸，目前长租公寓的融资方式逐渐多元化，融资规模也逐渐增长。
今年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，文件进一步明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件及优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先的支持。官方鼓励的住房租赁资产证券化，有望成为住房租赁企业最重要的融资渠道。
近一年以来，我国住房租赁资产证券化取得了长足的进步。贝壳研究院和21世纪产业研究院近期发布的《2018住房租赁白皮书》（以下简称《白皮书》）显示，2017年10月，新派公寓发行了国内首单权益性类REITs，开启了国内租赁市场资产证券化的新时代。今年，碧桂园、越秀地产、世茂地产、阳光城等企业分别发行了住房租赁类REITs，其中，碧桂园发布的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”，融资规模达到了100亿元。“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”为储架式分期发行模式，融资规模将为200亿元，首期融资60亿元。
据了解，REITs模式本质上是房地产证券化的一种形式，将流动性较差的房地产分割为较小的投资单位，降低房地产的投资门槛，是开发商自持物业或产业基金理想的退出方式。美国、日本权益性REITs是主流，新加坡、中国香港主要是信托形式。但国内大陆REITs仍在探索中，不具有真正意义上的REITs，多为属于类REITs。
除REITs外，国内长租公寓资产证券化还有ABS、CMBS以及ABN。《白皮书》介绍，ABS是以项目所属的资产为支撑，以租金收益权为保证的证券化融资方式，目前有魔方公寓和自如发行过该类产品。2016年8月，魔方公寓发布了信托收益权资产支持专项支持计划，融资3.5亿元。2017年8月和2018年3月，自如分两次发布了房租分期信托受益权资产支持专项计划，总共融资25亿元。
国内CMBS大多是将持有物业抵押给专项计划的信托贷款，该信托再以专项计划进行交易所上市发行，区别于包租模式下的租金收益权ABS，CMBS一般为持有机构直接将物业抵押获得专项信托贷款。国内有招商蛇口和景瑞地产两家企业成功发行了该类产品。其中，招商蛇口发行的“招商融创——招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”，是全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品，发行总额不超过60亿元，首期发行规模不超过人民币20亿元，期限为18年。
ABN是指非金融企业为实现融资目的，采用结构化方式，通过发行载体发行的，由基础资产所产生的现金流作为收益支持的，按约定以还本付息等方式支付收益的证券化融资工具。目前国内长租公寓ABN仅有招商蛇口作为发起主体的“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据”，注册金额200亿元，计划发行总额不超过60亿元，首期发行规模不超过20亿元。
盈利仍是行业难题
但国内住房租赁市场正在起航，万亿级市场亟待开发，但REITs成长却缺乏核心要素。从外部限制看，底层法律制度缺失、金融市场不完善、投资运营团队缺乏、投资者对REITs认识不足等因素都制约着REITs发展。国内REITs困境的背后，是长租公寓行业整体面临的不盈利现状。
有数据显示，目前，中国核心城市的住房租金收益率不足3%，跟美国核心城市相比差距甚大，低租金回报率也使持有机构及投资者普遍缺乏热情。
乐乎城市青年社区CEO罗意告诉《华夏时报》记者，目前乐乎还没实现盈利，规模尚未达到盈亏平衡点。长租公寓的盈利模式很简单，就是以租金为主，轻资产模式要靠量去撑。就目前的市场情况来看，每一个项目本身都是盈利的，但是机构、品牌商不挣钱，是因为 长租公寓的中后台成本很高，包括高管团队、IT体系、营销成本、办公成本等。乐乎现在也没想盈利的事情，而是追求做大的可能性，把量跑起来的可能性。”
龙湖冠寓也尚未实现盈利，龙湖集团冠寓总经理张智聪近日表示，冠寓是把长租公寓当做一个战略性业务来做的，业务模型目前还在打磨，现在属于投入期，最终目标要把它变成赚钱的业务。预计进入相对成熟期之后，冠寓轻资产类的长租公寓毛利率在35%左右，净利润率能到12%-15%。
国内REITs的生长环境不佳，《白皮书》分析，国内REITs成长仍面临着五大瓶颈，第一，针对REITs的专门立法和税收优惠政策仍未落实，持有机构面临着高额税收成本和持有机构、投资者双重征税的难题；第二，金融市场不完善，REITs一级市场上市机制和二级市场流通机制尚未建立；第三，REITs的投资管理具有高门槛，不仅需要对外部市场环境的精准判断和策略制定，还需要对内运营的有效掌控；第四，住房租赁市场需求旺盛的一二线城市，房源供不应求，区域位置良好的优质住宅房源更是稀缺，机构持有需要避免与家庭购房需求形成直接的竞争关系；第五，投资者方面，国内投资者特别是个人投资者对REITs风险及收益机制不甚了解，仍需加强学习和培训。
同时，《白皮书》为国内REITs指出了两条可行的出路。第一，借鉴PPP模式，将现有公租房嫁接至住宅REITs，政府以公租房换取REITs份额，并交由专业运营管理机构日常管理，用以盘活公租房，扩大租赁房源供给，提高租房品质，目前大规模推出的集体土地租赁住房，为REITs企业通过PPP模式实现资产证券化提供了契机；第二，加大厂房和商业物业改建为租赁物业的政策支持力度，通过住宅REITs对非住宅类房产进行改造，实现较高的租金回报率。
